недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/советыИпотека

Квартира с несовершеннолетним собственником и долгами по коммуналке

Вся Россия 1 596 24

Здравствуйте! Хотим приобрести квартиру в ипотеку Сбербанка, где собственниками являются 2 брата: один взрослый и подросток 13 лет. Квартира досталась в наследство от бабушки 5 лет назад. Прописаны оба тоже там. Разрешение от органов опеки получат на днях. До этого они узнавали у нотариуса, через оформление счета на несовершеннолетнего в ипотеку не получится продать. Сказали, что разрешили продать с условием последующей покупки квартиры в другом городе и выделением доли. На квартире долги около 100 000 по коммунальным платежам.


1. Если они потом не купят квартиру в другом городе и не выделят доли, аннулируют ли нашу сделку? Или это будут уже их проблемы? У ребенка доля 1/3, а у взрослого 2/3 в этой квартире.

2. Они сироты, в сделке будет участвовать опекун и пропишет их у себя. Не будет ли проблем выписать ребенка-сироту из квартиры? Т. е. вдруг выяснится, что нельзя его прописать в другой квартире. Детей прописывают с родителями, а у него получается опекун. И должна ли быть квартира в собственности у опекуна для регистрации?

3. Долги оплатит собственник в день сделки, когда получит первоначальный взнос и в договоре будет указана меньшая сумма. Или как лучше сделать? Пока еще конкретную сумму не обговорили.

4. Хотели купить квартиру, собственниками были дети 13 и 14 лет. Разрешение органов опеки у них было получено в 2015 г. в районе, а не в городе, мать специально там прописалась на 2 месяца и выписалась оттуда,, условий продажи в разрешении не было указано: ни выделения долей ни открытия счета. Мы отказались, т. к. заподозрили, что это обман. Действительно так? У них был нотариус, который подтвердил, что разрешение действительно, оно бессрочное. Позвонили в органы опеки, они сказали, что действует год разрешение. Другие нотариусы сказали, что не бывает такого, чтобы не были указаны условия.


Советы 24
Ирина ЩербининаЛучший совет25 марта 2020, 9:20

Здравствуйте! Вы правильно сделали, что отказались покупать вторую квартиру, потому что согласие опеки от 2015 года уже не пройдет в Росреестре.
А что касается сегодняшней ситуации, то увы- это тоже не вариант. Условие опеки- покупка квартиры в другом городе и это условие вы не сможете отследить и повлиять на него. А без его выполнения сделка расторгаема по суду. Весьма скользкая, опасная ситуация. Было бы проще, если бы опека разрешила на счёт несовершеннолетнего положить определённую сумму. Но у вас другой случай.
Попробуйте поискать варианты попроще. Лучше сразу нанять специалиста, который назначит просмотр квартиры лишь тогда , когда узнает ситуацию по ней.

не риэлтор25 марта 2020, 9:32

"1. Если они потом не купят квартиру в другом городе и не выделят доли, аннулируют ли нашу сделку? Или это будут уже их проблемы?" - нет, это будут ваши проблемы. сделку могут расторгнуть, запросто;
"2. Они сироты, в сделке будет участвовать опекун и пропишет их у себя. Не будет ли проблем выписать ребенка-сироту из квартиры?" - не должно быть;
"Детей прописывают с родителями, а у него получается опекун. И должна ли быть квартира в собственности у опекуна для регистрации?" - нет. по крайней мере, прямого указания в законе на это нет;
"3. Долги оплатит собственник в день сделки, когда получит первоначальный взнос и в договоре будет указана меньшая сумма." - в договоре должно быть очень четко прописано, какая сумма идет на погашение долга и когда собственник обязан его погасить;
"Или как лучше сделать?" - лучше вообще не связываться с таким мутным вариантом;
"4. Хотели купить квартиру, собственниками были дети 13 и 14 лет." - вы специально ищете по нижней границе рынка, подешевле? поэтому вам попадаются такие стремные варианты?;
"Разрешение органов опеки у них было получено в 2015 г. в районе, а не в городе, мать специально там прописалась на 2 месяца и выписалась оттуда" - классическая схема обхода жестких условий опеки. особенно распространена временная регистрация в южных и северокавказских регионах;
"условий продажи в разрешении не было указано: ни выделения долей ни открытия счета. Мы отказались, т. к. заподозрили, что это обман." - и правильно сделали;
"Другие нотариусы сказали, что не бывает такого, чтобы не были указаны условия." - совершенно верно.
совет тут можно дать только один: не смотрите варианты с заманчиво низкой ценой. цена ниже рынка почти всегда означает, что с объектом что-то не так. не забывайте пословицу про бесплатный сыр в мышеловке и максиму "кроилово ведет к попадалову".

Д25 марта 2020, 9:58

Спасибо за ответы. Первый объект одобрил Сбербанк и дал согласие на сделку. Риелтор утверждала, что доли детям выделены, но не хотела показывать документы на другую квартиру, потом говорила, что создается счет на детей и блокируется. Сказала, что нотариус все одобрил. В общем, ясно, что полный лохотрон. После одобрения Сбербанка я сама начала звонить во все органы опеки и другим нотариусам, и все это выяснилось. Поэтому отказались от квартиры.
"согласие опеки от 2015 года уже не пройдет в Росреестре" - вот это интересно, не знала об этом, интересно знала ли риелтор?

Д25 марта 2020, 10:12

"нет, это будут ваши проблемы. сделку могут расторгнуть, запросто" поэтому я хочу заранее все узнать, обезопасить себя. Читала, один случай, где женщина не выделила доли в другой квартире и потом органы опеки аннулировали сделку, но позже новый собственник подала в суд и квартира осталась за ней. Не хочется судиться и т. п. Какие есть законы на этот случай? Это же их проблемы, а нельзя им потом создать счет после продажи и внести деньги туда? У них еще был вариант выделить долю в квартире опекуна, но сейчас они решили покупать другую.

вы специально ищете по нижней границе рынка, подешевле? поэтому вам попадаются такие стремные варианты? - да, цена была ниже рыночной, сразу подумала, что что-то не так и предупредила нотариуса, что буду проверять сама. Она говорила, что нотариус все проверяет, беспокоиться не о чем. Мы подали заявку в декабре, обманули менеджеры Сбербанка, сказали, что одобряют только ту сумму, которую запрашиваешь. Поэтому мы запросили небольшую на 6 лет и выбирали исходя из этой суммы. Сейчас увеличили взнос и срок, и сумму одобрили в 2 раза больше.

В общем, как купить эту квартиру без риска? Если они будут выделять долю в квартире опекуна, то после сделки? Т. е. снова риск, что у них не получится выделить долю? Если нет, то мы будет смотреть другие варианты.

Д25 марта 2020, 10:18

"Лучше сразу нанять специалиста, который назначит просмотр квартиры лишь тогда , когда узнает ситуацию по ней" - кстати, я сразу спросила по телефону, есть ли несовершеннолетние собственники, он сказал, что нет. А при осмотре выяснилось, что есть.

Александр Воронич25 марта 2020, 11:24

Здравствуйте. Нельзя приобретать квартиру, где собственниками являются несовершеннолетние дети и в распоряжении указана последующая покупка. То есть, делать это можно, но в исключительных случаях и с пониманием того, что Вы сможете проконтролировать сделку по последующей покупке. Лучше для Вас проводить сделку по продаже и покупке одновременно. Если Вы не знаете, как и что нужно делать а подобных ситуациях, то поищите квартиру с более понятной ситуацией и документами. Да, это будет дороже, но по крайней мере меньше рисков.

не риэлтор25 марта 2020, 11:30

"Какие есть законы на этот случай? Это же их проблемы" - нет, это не их проблемы. у нас суды, если ты пришел в них с улицы, очень... как бы это сказать... социально ориентированы )) понятно, что они руководствуются не какими-то моральными мотивами, а прикрывают свою задницу, но в подавляющем большинстве случаев при наличии в иске бабушек, инвалидов и прочего, решения почти автоматом штампуются в их пользу. ну и кроме того, суд - это очень серьезная потеря времени, нервов и как правило еще и денег;
"В общем, как купить эту квартиру без риска?" - зачем именно эту? найдите с нормальными документами. вам же будет спокойнее. по крайней мере, будете засыпать без мысли "а что, если завтра придет повестка?". вообще, это сложно принять сердцем, но при подборе квартиры в первую очередь надо обращать внимание на документы, а не на вид из окошка или на "вот пришла и сразу почувствовала - вот это мой дом!". если, конечно, не хотите потом думать, расторгнут сделку или нет

Д25 марта 2020, 12:33

В общем, позвонила собственнику. Он говорит, органы опеки дали разрешение перечислить средства на счет ребенка в течение полугода, после этого отчитаться. Затем они снимут деньги со счета и позже купят квартиру в течение года, и снова предоставят отчет. В этом случае можно покупать? Если на счет сначала положат?

Ирина Щербинина25 марта 2020, 12:56

Интересные вещи делает опека - дает разрешение положить деньги на счет и купить.....в течении полугода. А если за эти полгода цены на квартиры поднимутся в связи с тяжелой экономической ситуацией, тогда что?

Александр Воронич25 марта 2020, 12:57

Можно. Но если они не выполнят распоряжение опеки, а такое вполне может быть, то сделку пр Вашей квартиру расторгнут.

Александр Седов

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
25 марта 2020, 13:30

ознакомьтесь для начала с решением ООиП

Д25 марта 2020, 13:53

Да, ждем разрешения. Там уже ясно все будет указано. Но лучше заранее узнать все варианты.
Позвонила другому нотариусу, она сказала, что можно провести сделку с зачислением денег на лицевой счет ребенка: часть в день сделки, остальная часть позже, и в договоре указать способ расчета. Это верно?
Как-то все запутано выходит. Одни нотариусы говорят, что нельзя брать в ипотеку с открытием счета на ребенка, другие, что можно.
Можно ли оформить титульное страхование в этом случае? На 1-2 года от потери права собственности?
Других вариантов пока нет по этой цене и квадратуре. Он срочно продает, потому что надо ехать в другой город. Цена меньше на 100-200 рыночной.

не риэлтор25 марта 2020, 15:13

"Можно ли оформить титульное страхование в этом случае? На 1-2 года от потери права собственности?" - оформить страховку можно, получить по ней возмещение - нет ))) ;
"Он срочно продает, потому что надо ехать в другой город." - вот это да, какая редкая и креативная версия! ))) никогда такого не слышал! )))
"Цена меньше на 100-200 рыночной." - а в процентах это сколько, если не секрет?
поступайте, как знаете (обычно все именно так и поступают). но шансы получить "шкатулку с сюрпризом" у вас явно намного больше среднестатистических. зато потом не скучно будет )))

Д25 марта 2020, 15:57

Он действительно уезжает, потому что не жил здесь 2 года, недавно приехал сюда, видимо, деньги понадобились и хочет продать.
В этом доме недавно продали за 1 650 000. Это средняя по рынку. Когда я увидела объявление цена была 1 350, потом поднял до 1450, на просмотре сказал 1400. Сейчас висит за 1450. Но там окна не пластиковые, плюс 50 000 нужно на их ремонт, еще дверь около 20 000. Остальной ремонт недавно делали. Т. е. скидка идет за ремонт. Плюс еще долги у него. Агентство выкладывали в начале марта его объявление за 1650, у них обычно наценка около 50 000-100 000. Значит, начальная цена у него была 1 600 или 1 550.

Я уже сталкивалась с проблемами по другой квартире. Тут хотя бы разрешение свежее и будут прописаны условия. Но заранее хочу узнать все риски. Интересно, можно ли добавить пункт в договоре: если по каким-то причинам они не исполнят обязательства перед опекой и будет риск потерять квартиру, то они возмещают ущерб нам 1 500 000? Наверное, это бред.

Если они сначала продадут эту квартиру и положат деньги на счет, то получается, что обязательства перед опекой будут выполнены? Т. е. они продали квартиру и деньги внесли, отчитались перед опекой.
Это в дальнейшем, они смогут снять со счета для покупки другой квартиры. Т. е. обязательство перед опекой будет состоять в том, что они покупают другую, если нет, то нужно вернуть деньги на счет. Будет касаться как-то их покупка квартиры нашей сделки? Ведь условия будут выполнены, а остальная часть не наше дело.

Ирина Щербинина25 марта 2020, 16:36

"Плюс еще долги у него".Посмотрите на сайте судебных приставов, сколько там долгов. Может уже банкротство не за горами. Тогда все сделки, заключенные за три года до банкротства будут под вопросом расторжения и возвращения в конкурсную массу.У вас действительно выбранная квартира -"шкатулка с сюрпризами".Подумайте, может не нужно спешить и покупать недвижимость прямо сейчас, а дождаться более спокойной обстановки, еще поднакопить немного. Если деньги у вас в валюте - вы вообще ничем не рискуете, а будете только в выигрыше.

Д25 марта 2020, 16:58

Да, я знаю об этом, хочу проверить его обязательно позже, но пока кроме имени не знаю никакой информации. Он хочет подписать предварительный договор и чтобы внесли задаток, но я отказываюсь, т к. разрешения нет и вообще не хочу подписывать его, пусть сначала одобрят объект на домклике. Задаток тоже вносить не будем. Он хочет оплатить долги за кап ремонт этим задатком. Естественно, ничего давать не собираемся пока. Я вообще в шоке была, когда он написал, что нужен задаток для оплаты долгов. Он же не вернет его, если заплатит или долго будет возвращать. Какая сумма будет приемлема на сайте судебных приставов? Долг за коммуналку около 100 000. Т е. если в базе будут долги на сумму 300 000, отказываться от сделки? Можно где-то проверить самим долги на квартиру? Или только собственникам дают такую информацию?

ID: 2741653526 марта 2020, 9:20

1. Не какая сумма не будет приемлемой. Если есть подозрения на то что человек повяз в долговых обязательства нужно отказаться. На сайте Приставов вы увидете вступившие в силу решения а сколько не вступило и находятся на рассмотрение или ещё не дошли судов?
2. Долги на квартиру вы можете посмотреть в справке из жэка, сходите с ним.
3. Вы знаете только фамилию продавца но уже решили что хотите купить эту квартиру? Это как вообще? Пакет документов вам предоставили для проверки юридической чистоты?
4. В вашей ситуации столько нюансов, что наверное 90 процентов риэлторов вам скажут на фиг такой вариант вам нужен а кто по умнее просто откажутся сопровождать сделку. Есть факторы на которые вы при всем желание не сможете не как повлиять.

Д26 марта 2020, 14:26

1. Да, если будет слишком большая сумма, то покупать не будем.
2. Он взял выписки с лицевых счетов, пока их не смотрела, но сумму примерную посчитал.
3. А в чем проблема? Я видела квартиру, этого уже достаточно для желания, просто хочу проверить все нюансы. Он предлагал подписать предварительный договор уже 3 раза, но я не соглашаюсь, пока не увижу разрешение органов опеки. Договорились. что как только получат разрешение, покажут все документы на квартиру.
Не вижу смысла подписывать договор и смотреть другие документы без самого главного - разрешения опеки.
4. И что теперь не покупать никакие квартиры? Там у каждой второй квартиры задействован мат. капитал, доли не выделены и т. п., куча собственников, продажа по доверенности, якобы собственница находится за границей, или собственнику 80 лет и все документы за нее делают риелторы.

Что касается первой квартиры, ее одобрил банк и нотариус. Сначала банк требовал новое разрешение, но потом принял старое 2015 г., т. к. риелтор утверждала, что права детей будут не ущемлены. По идее, я могла бы расслабиться и спокойно купить. Но начала звонить юристам и нотариусам, органам опеки. Два дня сидела на телефоне. Сначала они говорили, что нет, разрешение устарело. Потом когда слышали информацию, что разрешение одобрил другой нотариус, сразу сомневались и говорили, ну тогда разрешение подходит, если его одобрил нотариус, может быть оно действительно бессрочное. В итоге, дозвонилась до органов опеки в районе, которые выдали документ, они точно подтвердили, что действует только один год.

Д26 марта 2020, 14:30

Т. е хочу сказать, что меня не устраивают ни банки, ни нотариусы, ни риелторы. Я сама буду звонить всем, писать на форумах, и узнавать точную информацию. А риелторы бывают мошенники или очень неграмотные, я никому не доверяю. Только проверить могу из разных источников информации, желательно юридических, если информация совпадет, тогда спокойно буду покупать. И договор по долгам коммуналке составлю так, чтобы точно платить не пришлось чужие долги.

Александр Воронич26 марта 2020, 15:43

Автор. Это форум риэлторов, которые мошенники или очень неграмотные, но всё-таки пытаются уберечь Вас от необдуманных шагов. Если Вы хотите убедить нас в том, что эту квартиру можно покупать, то в этом нет необходимости. Покупайте. Вам написали уже гораздо больше, чем предусматривает формат бесплатной консультации форума. У Вас же даже минимального такта нет, чтобы не высказываться в наш адрес в подобном ключе. Всех благ...

Д26 марта 2020, 18:34

Где Вы увидели, что я убеждаю, что можно покупать? Это уже Ваши фантазии...Я спрашиваю совета, как провести сделку юридически грамотно. Я ищу варианты, при которых сделка будет безопасной. К примеру, открытие счета на ребенка. Никто не ответил на этот вопрос. Или варианты, при которых точно не стоит соглашаться. Если будет в разрешении последующая покупка квартиры на эти деньги, то я откажусь.

Д26 марта 2020, 18:25

А где именно вы прочли, что это относится к риелторам данного форума? Не придумывайте!
Я имела в виду риелтора, которая пыталась мне продать квартиру с липовым разрешением. До сих пор думаю она МОШЕННИЦА или НЕГРАМОТНЫЙ РИЕЛТОР или то и другое вместе? То, что ребенок 14 лет должен присутствовать на сделке и подписывать сам договор, она не знала или делала вид, что не знает. Она не знает, что разрешение действует только год. Где она нашла такого нотариуса?
Тут пишут, что 90 % риелторов откажутся от сделки, а зачем тогда они нужны? Если к примеру, я собственник такой квартиры, как мне ее продать, если все будут отказываться от сделки?
Я ужу поблагодарила тех, кто ответил. Но хотелось бы конкретных вариантов как сделать сделку безопасной. Т. е. если будет такая сделка, никто из риелторов данного форума не возьмется или просто не знает, как это сделать.

Галина Федина1 апреля 2020, 23:11

У вас много вопросов,волнений и это понятно. Первое надо увидеть Постановление органов опеки и попечительства на продажу доли несовершеннолетним и неукоснительно его выполнять все условия. У вас ипотека, поэтому ваша квартира будет в залоге у банка. Счет для поступления денег по договору купли продажи на несовершеннолетнего Продавца доли не будет отрыт, но эта есть прерогатива банка. Ведь у каждого банка есть свои внутренние установки, правила, регламенты. Чаще счет открывается на законного представителя несовершеннолетнего: мать, отец, опекун. Если выбранный вами объект недвижимости пропускает служба безопасности банка, то нотариус заверит договор купли продажи с учетом условий банка и органов опеки . Далее еще будет страхование лицензированной компанией,которая так же изучит все документы. С коммунальными долгами вы разберетесь, так как вы активная умная женщина. Я уверена, не разрешимых ситуаций не бывает, удачи вам.

Д2 апреля 2020, 8:09

Эту квартиру не покупаем, у него есть покупатель с наличкой, который готов оплатить долги до сделки, на что мы согласны не были. В любом случае, спасибо за комментарий, может пригодится для другой сделки) Вообще мы решили пока подождать с покупкой квартиры, т. к. ситуация нестабильная сейчас. Еще 3 месяца в запасе есть для выбора, если найдем хороший вариант, то купим. Если нет, то значит позже)

Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru